Barrierefreiheit
Das Behindertengleichstellungsgesetz (als Bundesgesetz in Kraft getreten am 1. Mai 2002) und das Behindertengleichstellungsgesetz Nordrhein-Westfalen (in Kraft getreten am 1. Jan. 2004) verpflichten insbesondere Bund, Länder und Kommunen zur barrierefreien Gestaltung, wenn bauliche Anlagen errichtet oder geändert werden. Die Kosten für diese Massnahmen sind bisher nicht in den genannten Sanierungskosten enthalten.
http://www.hoeren-und-bauen.de/broschuere_barrierefreies_bauen_2010_12_10_download
Lüftung / Lüftungskonzept
Es gibt keine Verpflichtung, durch Einbau einer Lüftung den Mindestluftwechsel zu gewährleisten. Durch die heutige dichte Bauweise wird es jedoch immer wichtiger den Luftwechsel durch lüften auch wirklich herzustellen, da es ansonsten zu Schimmelbildung kommen kann. Das kann durch Fensterlüftung geschehen, am effizientesten und ohne Zutun der Beschäftigten (inwiefern das praktikabel ist sei dahingestellt) wird dies jedoch nur über eine Klimatisierung funktionieren. Diese regelt den Luftwechsel nicht nutzerabhängig, das heisst, dass auch unter ungünstigen klimatischen Bedingungen der erforderliche Luftwechsel nach Norm sichergestellt bleibt. Kosten für Lüftungstechnik sind für die Sanierung nur im sehr geringen Umfang eingerechnet.
Weitere Informationen http://www.energieagentur.nrw/gebaeude/lueftung/risiken-bei-unzureichender-be-und-entlueftung-von-wohnungen#
gesundheitsgefährdende Materialien im Bestand
Betonkernuntersuchung und ggfls. Sanierung
Unter einer Betonkernsanierung versteht man eine lebensdauerverlängernde Maßnahme für statisch tragende Betonkonstruktionen. Eine solche Sanierung ist nicht zwingend erforderlich. Wenn man sicherstellen will, dass die statische Konstruktion des Gebäudes auch wirklich noch länger als 20-30 Jahre seinen Zweck erfüllt, wird zumindest die Untersuchung unerlässlich sein. Viele bautechnische Regeln haben sich in den letzten 40 Jahren komplett geändert (Stichworte Betonüberdeckung, Expositionsklassen). Insbesondere der Schutz aussenliegender Betonbauteile durch Umwelteinflüsse wurde in den Siebziger Jahren vernachlässigt, sodass davon auszugehen ist, dass Sanierungen in diesem Bereich getätigt werden müssen. Die Kosten für diese Massnahmen können sich leicht auf mehrere Hundert Tausend Euro und mehr summieren. Diese Kosten sind bislang bei einer Sanierung nicht eingerechnet.
Es soll kein zwingender Sanierungsbedarf bestehen!
Richtig ist, es besteht kein akuter Sanierungsbedarf. In den Sanierungskosten von ~12Mio sind die Massnahmen eingeflossen, welche In den nächsten 15 – 20 Jahren auf das heutige Gebäude zukommen werden. Ob man das in einem Zuge anpackt oder aber in vielen kleinen Schritten ist eine andere Entscheidung. Letztlich wird aber eine Sanierung in vielen Schritten deutlich teurer werden. Eine Sanierung des bestehenden Rathauses bedeutet am Ende eine Kernsanierung.
Wer reisst sein Haus nach 40 Jahren ab?
Es reicht aus, nur die Fenster zu tauschen?
Gibt es Fördermöglichkeiten?
Kostenvergleich Sanierung zu Neubau soll falsch und unvollständig sein
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen, unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Im Falle einer Sanierung wird die Restnutzungsdauer lediglich auf die nächsten 31 Jahre angesetzt. Zu diesem Zeitpunkt wären alle jetzt noch verfügbaren Neubauflächen im Bahnhofsbereich belegt und ein neuer Standort für das Rathaus müsste anderweitig gesucht werden, die Diskussion würde also auf die folgende Generation vertagt. Siehe auch Massnahmenwirtschaftlichkeits – Untersuchung Punkt 4.3.6.
Erweiterungsmöglichkeit im Neubau
Die Planung eines neuen Rathauses wird über einen Architektenwettbewerb stattfinden. Innerhalb dieses Wettbewerbs soll als Teil der Wettbewerbsaufgabe eine modulare Nutzung des Gebäudes, auch als Fremdnutzung zwingend vorgegeben werden. Eine weitere Möglichkeit ist, zusätzlich zum Neubau schon jetzt einen Anbau mit zu planen, die bei späterem Bedarf eine Erweiterung ermöglicht. So kann im ersten Schritt deutlich flächensparender gebaut und in Zukunft auf Veränderungen reagiert werden.
Städtebauliche Vorteile
Schon 2006 / 2007 ist das Bahnhofsumfeld im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs überplant worden. Der in diesem Bereich aufgestellte Bebauungsplan ist schon seit 2012 rechtskräftig. Die Bigge wird im Bereich des alten Busbahnhofes teilweise freigelegt, das ganze Umfeld wird neu gestaltet. Diese Chance einer funktionsfähigen, zukunftsorientierten Innenstadtentwicklung kann nicht über eine zweifelhafte Sanierung vertan werden. Die Erschliessung des Geländes war auch schon damals ein Diskussionsthema, aber leider nur am Rande. Das neue Bahnhofsareal alleine z.B. über die Verlängerung der Mühlenstrasse zu erschliessen wird dem städtebaulichen Ziel der Planung in keinster Weise gerecht. Der Gefahr dass ein abgehängter Stadtbereich (siehe Oberstadt Siegen) entsteht, kann so nicht entgegnet werden.
Weitere Informationen http://www.energieagentur.nrw/gebaeude/lueftung/risiken-bei-unzureichender-be-und-entlueftung-von-wohnungen#
gesundheitsgefährdende Materialien im Bestand
Auf allen Zwischendecken, welche noch im Ursprungszustand verbaut sind, ist eine Mineralfaserdämmung verlegt. Diese ist – da aus lungengängigen krebserregenden Materialien – schon lange nicht mehr zulässig. Sobald diese Zwischendecken in irgendeiner Weise (zum Beispiel bei einer Änderung der Bürogrundrisse) angepackt werden, dürfen diese nicht mehr eingebaut werden bzw. müssen vollständig entfernt werden. Bei einer Erneuerung der Lichttechnik, welche mittelfristig ansteht, müssen sämtliche Zwischendecken saniert werden.
Weitere Informationen: http://download.richtigsanieren.de/docs/bumann/KMF.pdf
Betonkernuntersuchung und ggfls. Sanierung
Unter einer Betonkernsanierung versteht man eine lebensdauerverlängernde Maßnahme für statisch tragende Betonkonstruktionen. Eine solche Sanierung ist nicht zwingend erforderlich. Wenn man sicherstellen will, dass die statische Konstruktion des Gebäudes auch wirklich noch länger als 20-30 Jahre seinen Zweck erfüllt, wird zumindest die Untersuchung unerlässlich sein. Viele bautechnische Regeln haben sich in den letzten 40 Jahren komplett geändert (Stichworte Betonüberdeckung, Expositionsklassen). Insbesondere der Schutz aussenliegender Betonbauteile durch Umwelteinflüsse wurde in den Siebziger Jahren vernachlässigt, sodass davon auszugehen ist, dass Sanierungen in diesem Bereich getätigt werden müssen. Die Kosten für diese Massnahmen können sich leicht auf mehrere Hundert Tausend Euro und mehr summieren. Diese Kosten sind bislang bei einer Sanierung nicht eingerechnet.
Es soll kein zwingender Sanierungsbedarf bestehen!
Richtig ist, es besteht kein akuter Sanierungsbedarf. In den Sanierungskosten von ~12Mio sind die Massnahmen eingeflossen, welche In den nächsten 15 – 20 Jahren auf das heutige Gebäude zukommen werden. Ob man das in einem Zuge anpackt oder aber in vielen kleinen Schritten ist eine andere Entscheidung. Letztlich wird aber eine Sanierung in vielen Schritten deutlich teurer werden. Eine Sanierung des bestehenden Rathauses bedeutet am Ende eine Kernsanierung.
Wer reisst sein Haus nach 40 Jahren ab?
Sicherlich werden die wenigsten zu diesem Entschluss kommen. Auch wenn mittlerweile einige Gebäude aus den in statischer wie bautechnischer Sicht „experimentierfreudigen“ 70er Jahren dem Abrissbagger zum Opfer gefallen sind, ist das sicher nicht die Regel.
Die Verpflichtung, die in dieser Zeit oft verbauten Schadstoffe (Asbest, PCB, lungengängige Fasern etc.) zu sanieren, erzeugt einen grossen Aufwand.
Für ein öffentliches Gebäude gelten andere Prioritäten als für privat genutzte Wohnhäuser, öffentliche Bauherren sollen mit Ihren Vorhaben immer auch Vorreiter für eine architektonische und bautechnische Entwicklung sein (siehe Entwurf zur EU Gebäuderichtlinie 2018).
Heute weiss keiner, wie die Zukunft der Verwaltung in 20 oder 30 Jahren aussehen wird. Gerade deswegen ist heute der richtige Zeitpunkt ein Rathaus zu schaffen, welches unterschiedlichste Nutzungen beherbergen und diese flexibel nach den jeweiligen Anforderungen der Zeit anpassen kann. Im bestehenden Rathaus ist das nicht möglich. Noch dazu müssen auch die jetzt schon vorhandenen Überkapazitäten ebenfalls saniert werden.
Es reicht aus, nur die Fenster zu tauschen?
Von Einigen wurde die Idee ins Spiel gebracht, dass alleine ein Fensteraustausch für etwas mehr als eine halbe Mio EUR ausreichen würde. Das ist schlicht falsch. Bei einem Fensteraustausch müssen technische Mindestdämmwerte im Bereich der Wände eingehalten werden, das führt dazu, dass eine Aussendämmung angebracht werden muss. Dies wirkt sich bis in die Anschlüsse an Dachbereiche und angrenzende Wandflächen aus. Dazu kommt, dass bei neuen, dichten Fenstern nachgewiesen werden muss, dass der erforderliche Mindestluftwechsel gewährleistet ist. In modernen öffentlichen Gebäuden funktioniert das in aller Regel nur über eine Klimatisierung (siehe auch Lüftung). Diese Kosten sind bisher nur zu einem kleinen Teil bei der Sanierung berücksichtigt. Die Möglichkeit, in das bestehende Gebäude eine Lüftung / Klimatisierung einzubauen sind zudem begrenzt.
Gibt es Fördermöglichkeiten?
Eine Förderung für die energetische Sanierung ist möglich. Es gibt im Gegenzug auch Fördermittel für energiesparende Neubauten. Um in den Genuss einer Förderung zu kommen, muss immer auch mehr investiert werden. Die EU Gebäuderichtlinie (diese soll ab Anfang 2018 gelten) muss eingehalten werden. Diese beinhaltet auch energetische Vorgaben für Sanierungen.
Wenn das Rathaus förderfähig saniert werden soll, wird in etwa Neubaustandard erreicht werden müssen. Dieser dann zu rechnende Kostenzuschlag (bei einem Neubau wurde mit 13% gerechnet), ist in den Sanierungskosten nicht enthalten.
Kostenvergleich Sanierung zu Neubau soll falsch und unvollständig sein
Mit den noch zu berücksichtigenden Zusatzaufwendungen (Barrierefreiheit, Lüftung, Betonkernuntersuchung, Energie), nähern sich die Sanierungskosten den Neubaukosten weiter an. Der Neubau wird teurer sein, dafür ergibt sich ein in Geldwert nicht zu beziffernder städtebaulicher Vorteil für eine zukunftsfähige Innenstadtentwicklung. Kostenschätzungen nach einem Baukostenindex (BKI) aufzustellen ist durchgängige Praxis in einer Planungsphase, in welcher noch nicht genau feststeht in welche Richtung eine Planung fortgeführt wird.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen, unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Im Falle einer Sanierung wird die Restnutzungsdauer lediglich auf die nächsten 31 Jahre angesetzt. Zu diesem Zeitpunkt wären alle jetzt noch verfügbaren Neubauflächen im Bahnhofsbereich belegt und ein neuer Standort für das Rathaus müsste anderweitig gesucht werden, die Diskussion würde also auf die folgende Generation vertagt. Siehe auch Massnahmenwirtschaftlichkeits – Untersuchung Punkt 4.3.6.
Erweiterungsmöglichkeit im Neubau
Die Planung eines neuen Rathauses wird über einen Architektenwettbewerb stattfinden. Innerhalb dieses Wettbewerbs soll als Teil der Wettbewerbsaufgabe eine modulare Nutzung des Gebäudes, auch als Fremdnutzung zwingend vorgegeben werden. Eine weitere Möglichkeit ist, zusätzlich zum Neubau schon jetzt einen Anbau mit zu planen, die bei späterem Bedarf eine Erweiterung ermöglicht. So kann im ersten Schritt deutlich flächensparender gebaut und in Zukunft auf Veränderungen reagiert werden.
Entwurf der Sanierung mit Glasfassade
der Entwurf der Glasfassade hat Bewegung in die Diskussion gebracht, von daher muss man den Vorstoss positiv bewerten: Diese Fassadengestaltung verteuert jedoch eine Sanierung nochmals um einige Mio. EUR. Bisher wurden Bedenken in Bezug auf statische Einschränkungen nach unserer Kenntnis nicht ausgeräumt. Alle weiteren Sanierungsmassnahmen im Innenbereich müssen auf diese Kosten hinzugerechnet werden. Das Gleiche gilt im Übrigen für eine Nutzung des obersten Geschosses als Cafe.
der Entwurf der Glasfassade hat Bewegung in die Diskussion gebracht, von daher muss man den Vorstoss positiv bewerten: Diese Fassadengestaltung verteuert jedoch eine Sanierung nochmals um einige Mio. EUR. Bisher wurden Bedenken in Bezug auf statische Einschränkungen nach unserer Kenntnis nicht ausgeräumt. Alle weiteren Sanierungsmassnahmen im Innenbereich müssen auf diese Kosten hinzugerechnet werden. Das Gleiche gilt im Übrigen für eine Nutzung des obersten Geschosses als Cafe.
Altes Lyzeum als Verwaltungsbau mitnutzen
Die Mitnutzung verringert die neu zu errichtende Fläche und damit die Neubaukosten. Die für die Umnutzung aufzuwendenden Kosten würden mittelfristig wahrscheinlich auch anfallen wenn eine andere Nutzung im Alten Lyzeum anstehen würde. Auch eine Sanierung wird wahrscheinlich mittelfristig anstehen.
Die Musikschule ist an einem so zentralen Ort fehl am Platze und kann in ein anderes Gebäude verlagert werden. Das Alte Lyzeum kann und sollte als Gebäude mit Publikumsverkehr genutzt werden. Das Festlegen der effektiven Nutzung bliebe allerdings dem Wettbewerb bzw. dem integrierten Handlungskonzept vorbehalten. Das denkmalgeschützte Gebäude ist repräsentativ und wird uns noch lange Zeit erhalten bleiben.
Museum für die Stadt Olpe
Seit Jahren gib es einen Beschluss zur Errichtung eines Stadtmuseums. Die jetzt geplante Neuordnung bietet die einmalige Chance, dieses in die Planungen einzubinden. Wir dürfen unsere Geschichte nicht in Hinterzimmern verstecken. Was spricht dagegen den Beschluss umzusetzen? Die von der UCW initiierte Digitalisierung von Archivgut war ein Anfang, ersetzt aber keinesfalls ein Museum. In Verbindung mit einer Verwaltung kann ein Museum ohne personalintensive Bewirtschaftung errichtet werden.
Seit Jahren gib es einen Beschluss zur Errichtung eines Stadtmuseums. Die jetzt geplante Neuordnung bietet die einmalige Chance, dieses in die Planungen einzubinden. Wir dürfen unsere Geschichte nicht in Hinterzimmern verstecken. Was spricht dagegen den Beschluss umzusetzen? Die von der UCW initiierte Digitalisierung von Archivgut war ein Anfang, ersetzt aber keinesfalls ein Museum. In Verbindung mit einer Verwaltung kann ein Museum ohne personalintensive Bewirtschaftung errichtet werden.
Städtebauliche Vorteile
Schon 2006 / 2007 ist das Bahnhofsumfeld im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs überplant worden. Der in diesem Bereich aufgestellte Bebauungsplan ist schon seit 2012 rechtskräftig. Die Bigge wird im Bereich des alten Busbahnhofes teilweise freigelegt, das ganze Umfeld wird neu gestaltet. Diese Chance einer funktionsfähigen, zukunftsorientierten Innenstadtentwicklung kann nicht über eine zweifelhafte Sanierung vertan werden. Die Erschliessung des Geländes war auch schon damals ein Diskussionsthema, aber leider nur am Rande. Das neue Bahnhofsareal alleine z.B. über die Verlängerung der Mühlenstrasse zu erschliessen wird dem städtebaulichen Ziel der Planung in keinster Weise gerecht. Der Gefahr dass ein abgehängter Stadtbereich (siehe Oberstadt Siegen) entsteht, kann so nicht entgegnet werden.
das Fazit der UCW Olpe:
Der Neubau ist langfristig die bessere und wirtschaftlichere Alternative.
Die städtebauliche Chance ist auf lange Sicht nicht wiederholbar.
Für eine planvolle und zukunftsorientierte Stadtentwicklung brauchen wir den Rathausneubau.